张松：老房可修

同济大学建筑与城市规划学院教授张松

作为当年东京大学的博士，张松对日本在高速发展期的旧房改造，有过切身体会；如今，他的学生在德国，也对德国的旧房改造做了研究。

“现在有的地方大拆迁，太猛，我反对。”张松直言。今年，张松应邀前往南京调研，项目是汉府新村所在的梅园地块的改造。“区里认为是棚户区，要改造。”张松说。

相关拆除工程招标公告显示，南京宁武房屋拆迁有限公司作为招标人的梅园地块拆除工程，含汉府新村、汉府新村东侧、钟岚里地块，拆除建筑物总面积约25000平方米。要求100天内必须拆完，其中包括拆除建筑物并清理至室外原场坪，同时负责所有可回收材料及建筑垃圾外运。对于承包这样拆除任务的公司来说，显然是一笔油水很足的大买卖，可在张松眼里，这简直就是破坏。

“我实地考察，发现汉府新村的名称，和新村所在的汉府路有关，这里的古迹很破，但是它仍然还在。”张松说，“可是，经过拆迁，经过马路的拓宽，未来，此地古迹将不复存在。并且，我查阅过相关资料，即使是1950年代建造的汉府新村，当时在南京报纸上，也被称作‘花园中的花园’。这样的房子，怎么能说它是棚户区呢？”

在张松眼里，已列入上海市第四批优秀历史建筑的曹杨一村算很幸运，因为它藉此能够被保留下来。

然而，在整体保护性施工后，曹杨一村仍有居民认为改造只做了表面文章。一位居民说：“刷刷墙壁面子好看了，实际问题没解决，我们强烈要求拆迁。” 还有居民表示：“曹杨一村是新中国第一个工人新村，现在却成了危房，有的三楼向空中发展，违建成四楼，请问承重还行吗？”“春天到了，白蚂蚁又飞出来了，墙体都已掏空，楼上走路楼下在‘打雷’，一楼前后扩建，整个新村外貌面目全非。当年的第一工人新村，现已经沦为棚户区了。”

其实，早在2001年，时任曹杨新村街道办事处主任的章宇慧就曾提出——“将曹杨一村改建为高档别墅区。因为曹杨一村有着一流的绿化覆盖率，交通也是非常便捷，完全可以建造新的高档住宅区，就像当时卢湾区对石库门房屋的改造一样。”然而，后来的情况是，房屋经过修缮后，一定程度上恢复早先的风貌，居民仍住在老房子里，各方认为，这是居民得实惠的善举，然而，却仍有居民反对。

曹杨一村并不是年久失修的老房子，近年还进行过大修。可居民为何盼着动迁呢？一方面，是老房改造只注重外观，而一定程度上忽视了居住层面的改善，另一方面，眼看着附近居民动迁获益颇丰，也让未拆迁居民不免有些眼红。

明珠小区，位处上海市长宁区中山公园地块，建于2000年，至今不过14年历史。前不久，整个小区开始房屋征收，居民称：“30平方米出头的一室户，可以得到350万左右的征收款，相当于每平方米征收款达到11万，足够在普陀区中环附近买一套三房两厅新建商品房。”拆迁后，明珠小区所在位置将新建商业项目。

根据张松的了解，目前黄浦区某些地段，写字楼已经过剩，许多地方的商业项目也已经过剩。“市场需求和供应已经不平衡。”张松说。

对老房子，该怎么改造？是否拆？怎么拆？怎么改？张松认为，一定要经过精心规划。“以上海为例，现在郊区的地都快用完了，只能打工业园区的主意，让它们转型。这本身很好，但也要注意，比如毒地去毒处理之类。”张松说，“至于棚户区的二次改造、旧城改造，目前来看有一种趋势——但凡是大城市市中心的低层、多层建筑，全部都可以算作棚户区，全部都要拆掉，然后塞进高层、超高层建筑。”张松曾经调查过一个项目，整体拆迁的话，必须要造四栋超过百米的住宅，开发商才能有得赚。拆迁成本非常高。

营造合理的人居空间

“我没见过什么修不好的老房子，倒是见多了许多地方没有造好新城，又破坏了老房子。”张松表示，“关键是土地财政的驱动力太强大了。”

1980年代以前，“在指标不足、资金不足、材料不足的严苛条件下，中国的建筑方针是适用、经济。1980年，国务院正式放行商品房后，城镇住宅迅速增长。据原建设部统计，1979年至1990年，全国城镇住宅建设累计投资是此前30年的6倍多，新建住宅面积是此前30年的近3倍”。

回顾这一时期，许多住宅建设标准低，很多项目甚至没有遵守建筑标准。特别是在审批、工程监理、验收、质量控制整个系统都不健全的情况下，造成房屋质量问题。

张松认为，那一时期房屋设计不规范、建造不到位的情况是有可能的，但也不能说1980年代的房屋建造就没有规范。

“在北方，1976年唐山大地震之后，许多老楼都做了加固。从技术角度分析，没有什么房子是不能修好的，都有办法解决。老房子怎么处理，从政策、资金角度着眼，才能看到问题所在。”张松说。

以奉化倒塌的居敬小区为例，1994年按照使用50年的标准建造，但在居民报告房屋有险情的情况下，在评估为C级危房的情况下，有关部门并未果断采取措施，而是懒政拖沓，其实质就在于维修这样的房子无利可图。虽然居敬小区位于奉化市中心、市政府北侧不远处，但其地块目前还未显出更大的商业价值，如果动拆迁的话，政府核算下来不划算，而进行大修的话，由于是商品房，必须动用维修基金，而居敬社区所在街道、物业管理部门都纷纷叹苦经——没有这笔钱。在房子倒掉的第二天，邻近的33、35幢居民就曾反映说： “街道和社区让居民摊一部分钱，他们不干。价格没谈拢。” 

早在2009年，上海一位房企管理人员曾透露：“在1998年房改全面启动以后，原本公有住房10年一大修的体系，遭到了破坏。未来，随着房改后第一代商品房使用纷纷超过15年，诸如电梯老化、房屋老化的问题都会产生，而由于维修基金大多收不齐，商品房维修问题将凸显出来！这是法律问题，也是社会问题，其核心是涉及到人身安全的住房安全问题！”眼见着“楼倒倒”事件一出再出，这一问题至今没有解决方案。到底是向业主强行征收物业维修基金，还是由政府出面再次买单，大事化小小事化了？莫衷一是。

在张松眼里，未来更让人头疼的一个问题是——房子太多怎么办？随着中国城市化进程的加快，诚然有数亿农民大踏步地成为城市居民。可随着未来房产税、遗产税之类的合理推进，从需求的角度来说，一家人家市区有一套房，郊区有一套别墅，或者再保有一套住房也就足够了。而随着未来人口规模的减少，房屋必定会多出来。张松的学生在德国做过一个考察。德国一些地方做的老房改造项目，正好与中国相反。“他们是拆了高层，建多层，或者建绿地！”张松说，“由于人口减少，不需要这么多高层建筑。为了保证建筑物的有效使用，营造合理的人居环境，就必须这么做了。”